美國總統歐巴馬上週六簽署一項法案,簽署美國國會通過的聯邦政府2016財年預算法案,避免聯邦政府關門的窘境。國會通過這份包含逾6千億美元減稅法案的同時,亦通過「2015年保護美國人免於高稅法」(Protecting Americans from Tax Hikes Act of 2015,以下簡稱免高稅法),將原本即將到期的多項抵稅規定予以暫時延長或永久延長,減免美國納稅人及企業的稅賦負擔。在這些抵稅規定中,有一項規定使外國投資人亦獲抵免稅的優惠待遇,調降外國人在美國投資不動產所需負擔的稅率,改變已維持35年的規定,預計將吸引更多海外投資人前往美國投資房地產


在歐巴馬簽署生效的1.1兆美元新會計年度總預算案中,包括了一項附屬條文,該條文取消了根據1980年生效實施的「外國投資房地產稅法案」(FIRPTA),對外國退休基金課徵的相關稅負,使得外國退休基金在投資美國房地產時,獲得美國退休基金同樣的待遇。

私募股權公司Siguler Guff總經理柯爾(James Corl)表示:「多年來,FIRPTA使得數兆美元的外國退休基金無法直接投資美國房地產市場,稅法修正後可能讓數千億美元外資流入美國房市。」,免高稅法放寬美國1980年實施至今的「外國人投資美國不動產法案」(Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA),未來「合格境外養老基金」(qualified foreign pension funds)將享有美國本地退休基金的待遇,免除FIRPTA的所有稅賦。預料此項放寬,將為美國房地產市場引進更多的外國資金。

自2008年全球金融危機以來,外資基於相對報酬率,以及認為辦公大樓、購物中心、公寓和倉庫是安全資產,因而大舉湧入美國房市,這種需求已將美國商用不動產價格推升至紀錄最高,根據FIRPTA法,外國人即非美國公民、沒有美國綠卡的海外個人或者公司,在出售位於美國的不動產時,買方應預扣房款的10%作為賣方未來申報美國所得稅的預扣款。根據美國全國房地產投資信託協會(National Association of Real Estate Investment Trusts)的統計,如果加計其他聯邦政府、州政府稅賦,外國人賣房後所要負擔的稅賦約為房款的60%。


FIRPTA法案對不動產的定義包括了土地、樓宇、以及任何與該土地有關的財產,甚至包括石油、天然氣和礦產;另外,取得美國不動產控股公司(USRPHCs)的股權也相當於投資了美國的不動產,很多外資重新組合所收購的房產,以讓自己成為居少數的投資人,進而避開FIRPTA。

由於全球經濟衰退,外國投資者紛紛湧向收益相對較高且較穩定的美國房地產市場,包括辦公大樓、商場、公寓及倉庫等,這股趨勢已推升美國房地產的價格,另外,免高稅法同時也放寬外國退休基金在美國持有公開交易的「地產投資信託」(Real Estate Investment Trust, REIT)的份額,由5%提高到10%,在這個比例以下可豁免FIRPTA的規定。

根據地產資金分析公司(Real Capital Analytics Inc)資料顯示,今年美國房地產交易金額總計為4,830億美元,其中784億美元來自外國資金,約占16%。另據紐約一家地產研究機構資料,今年外國退休基金約投入75億美元在美國房地產市場,約相當於外國資金的10%。

地產資金分析公司表示,2009年美國房地產交易的外國資金僅47億美元,而2002到2012年外國資金的比例,平均每年約僅8%。

全國房地產投資信託協會執行長費特加特(Jim Fetgatter)表示,本項修法將帶來巨大的改變,毫無疑問地會促進外國對美國不動產的投資,應會帶來數千億美元的外國投資。



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