【理財專家】賈先生 財富商會

在你的印象裡，大陸留學生在國外都在幹什麼？是搞學術，用成績驚豔外國人，還是遊山玩水、買奢侈品，享受人生？或許都有。而如今，大陸學生似乎又多了一項『特長』——炒房。

學生炒房，加拿大評論員直呼『很厲害』

每日經濟新聞據《溫哥華太陽報》報導，加拿大新民主黨（NDP）房屋評論員David Eby 在14日召開的記者會上，出示了一份該黨對溫哥華格雷岬區（Point Grey）住宅買賣情況研究的資產文件。

文件顯示，在格雷岬區，有9處總值高達5700萬加元豪宅的買家，身分都標注為『學生』。而且，由於豪宅業主名字都為漢語拼音，這9位同學很可能都是華人！

David Eby 還專門提到了一處位於西八街（West 8th Avenue）的豪宅。去（2015）年4月，這處豪宅被一名大陸留學生以719萬加元（約合3640萬人民幣）買下，而在今（2016）年5月，這位名為Xuan Kai Huang的同學以835萬加幣將房子賣出，足足淨賺了116萬加元（約合人民幣585萬元）。

《溫哥華太陽報》還提到，加拿大傳媒集團Postmedia曾試圖致電這位Huang 同學，但語音信箱已滿。

這位Huang 同學，讓每經記者不由地想起另一位叫做『Tian Yu Zhou』的同學。據《溫哥華太陽報》5月一篇報導：今年初，一位註冊名叫『 Tian Yu Zhou 』的大陸人以3110萬加元（約合1.57億人民幣）的高價買下了溫哥華格雷岬區一幢豪宅，這一價格也創下了今年溫哥華豪宅最高成交價紀錄，震驚了加拿大。同時文件顯示，Tian Yu Zhou 的職業也是『學生』。

▲《溫哥華太陽報》相關報導截圖。

由此看來，Zhou 同學算是『格雷岬九少』之首了（開個玩笑）。在14日的發布會上，David Eby 還引述了該黨對格雷岬區172宗住宅買賣情況的研究。資料顯示：溫西格雷岬區有9棟高價物業的業主是學生，其中6棟的唯一登記業主是學生；另有3棟是雙業主，分別由商人與學生、女商人與學生、無標明職業者與學生所共同擁有。

此外，上述文件還顯示，9位業主所擁有的房產中約有4000萬加元來自銀行貸款。

溫哥華房價躥升至全球第六

今年以來，大陸炒房客抬高加拿大房價的說法就一直在加拿大流傳。

儘管大陸買家在其中究竟起到了多大作用，加拿大官方並沒有給出令人信服的證據，僅在一份央行報告中表示，外國人購房需求的確讓房價上漲，從而導致購房貸款的攀升；但加拿大房價確實是以肉眼可見的速度在漲。

▲截至今年4月，B.C.省和多倫多所在的安大略省房價增長最快。大溫哥華區域的房價同比增長了30％，大多倫多地區房價同比增長了14％。（加拿大三大地區2012年1月~2016年4月房價走勢，紅色曲線為B.C.省和安大略省）

據外媒CNBC報導，9月15日，美國經濟諮詢公司Longview Economics公布的一份以房價收入比為依據的排行榜顯示，溫哥華已是全球房價第六貴的城市。

▲資料來源：Longview Economics。

仔細看近年來的走勢，你會發現，溫哥華的房價在2016年之前總是起起伏伏，保持大致穩定，但從2016年開始，突然就開始飆升！

政府不得不出手管控。今年8月2日起，加拿大BC省開始向來自海外的房地產投資者額外徵收15％的房屋轉讓稅（property transfer tax），該稅收新政僅限於大溫哥華地區，而這裡正是BC省乃至整個加拿大國外投資者最多的地區。

排外稅的效果可謂立竿見影，據華爾街見聞此前的報導，加拿大國民銀行資料顯示，原本連續第18個月上揚（7月漲了2.3％）的溫哥華房價，在8月中旬下跌了20.7％。8月前兩周，大溫哥華地區樓市銷量跌了85％。

據鳳凰網17日報導，2周前，溫哥華平均房價跌至147萬加元（約合113萬美元），為2015年9月以來最低水準。

學生買房，錢從何來？

如前所述，David Eby 在發布會上提出質疑。他表示，並沒有跡象表明這些學生申報過收入以支持這些貸款，那麼加拿大各大銀行怎麼會給學生提供如此高額的貸款呢？

『是不是加拿大銀行的政策讓留學生們得以在格雷岬區炒房？』『我認為銀行借貸的問題是造成加拿大房價大漲的主要原因。』他呼籲，當局應當加強房地產交易的監督管理，特別購房者應證明其購房資金的來源。

其實，對於沒有正式工作的學生便能借貸上百萬加幣買房這事兒，記者在聽說Tian Yu Zhou 的事情時，就有很多疑惑。當時每經記者注意到，加拿大帝國商業銀行對申請住房按揭貸款有如下要求：收入和工作證明；收入水準必須能夠支付分期付款；至少5％的首付。

▲加拿大帝國商業銀行抵押住房貸款要求。

此外，如果申請人不具備貸款資格，則需要擔保人為其擔保；同時，在大不列顛哥倫比亞省申請貸款，申請人須年滿19歲。

9月14日，一篇來自加拿大本地媒體《環球郵報》的報導提出，為了揭制房價上漲，加拿大政府近年來一再要求銀行收緊按揭貸款，以防止國民為了買房過度借貸；但是本國大銀行對待外國人，包括留學生，在買房申請按揭貸款時，卻實行一套完全不同的標準：居然根本不需要提供收入證明，也不需要證實收入來源！

豐業銀行（Scotiabank）和蒙特婁銀行（Bank of Montreal，簡稱BMO）內部文件顯示，豐業銀行指示負責貸款的職員，只要首付款達到50％，就不需要確認外國客戶的收入來源。

但仍有幾家銀行因缺少國外客戶的收入證明，受到了加拿大聯邦監管機構的處罰。因為如果他們不能確認這些客戶擁有長期還貸的能力，以及客戶是透過合法手段獲取的購房款，這些對於銀行的風險是可想而知。

《環球郵報》舉例稱，一位名叫Kenny Gu 的炒房客透過使用信用卡不斷買賣家庭住宅，使得該地區的房價飆升。

這個例子很好地闡釋了，投機者把錢不斷投入加拿大房地產後讓財產權變得越來越複雜，資產也模糊不清，他們把房子當做了交易的商品，而不是家。

而David Eby 則要求，省府應加緊房地產交易的監管，尤其購買者應證明購房資金來源。他提出要更廣泛的調查研究，是否允許加國銀行在大溫地區可允許外國客戶只需付首期和未經核實收入，就可貸款買樓。